A vállalatok egyik legnagyobb versenytársa a munkavállalók pihenőhelye – Ennél mindenképpen jobbat kell nyújtani

A Diófa Ingatlan Alapkezelő ingatlanportfóliója közel másfél évet töltött az Indotek Groupnál, de ezalatt az idő alatt több bérleti szerződés meghosszabbítását és új bérleti tranzakciót is lezártak. A jövő a minőségi és jó elhelyezkedésű házakban rejlik – véli Kovács András, az Indotek Group értékesítési igazgatója, aki a Portfolionak adott interjújában azt is elmondta, hogy az üzemeltetési költségekben és a bérlők által fizetett rezsiben is nagy emelkedésre kell felkészülni.

Az elmúlt időszak egyik érdekes fordulatát az jelentette, hogy két év alatt a Diófa Alapkezelő és a portfóliójába tartozó ingatlanok többször is gazdát cseréltek. Az Indotek megvásárolta és rendbe hozta a portfólióba tartozó ingatlanokat. Melyek voltak a legfontosabb tapasztalatok a „projekt” kapcsán?

Nagy gyakorlatunk van abban, hogy ingatlanokat, sőt egész portfóliókat úgy vegyünk át, hogy azok működésében ne legyen fennakadás, illetve a bérlőknek se tűnjön fel. Ebben az esetben is abszolút zökkenőmentesen és hibátlanul zajlott le az átvétel. Összetett vagyonkezelői munkát végeztünk, amely magában foglalta a bérbeadást és az értékesítést is. Értékesítettünk ingatlanrészeket, de többségében bérbeadást menedzseltünk. Volt olyan több ezer négyzetméteres, negatív irányba tartó ügylet, amelyet sikerült megfordítanunk, és végül kölcsönösen ideális feltételek mellett maradt a bérlő az ingatlanban. Ez a tranzakció méretét tekintve bekerült a budapesti irodapiac három legjelentősebb szerződéshosszabbítása közé. Az új szerződéskötéseink a piaci átlagnál lényegesen magasabb bérleti díjakkal és jobb feltételekkel jöttek létre. Magára a portfólióra nézve, illetve a befektetői kör számára is munkánk abszolút pozitív változást hozott. Különösen büszke vagyok arra, hogy például hosszú idő után az Alkotás Point irodaházat sikerült száz százalékos kiadottságra felhoznunk.

Az elmúlt két évben sok bérlőnél eljöhetett a bérleti szerződés megújításának ideje. Kinek, milyen típusú nehézségek vagy új igényei merültek fel?

A nagyvállalatok számára kiemelten fontos a munkavállalók irodai jólléte, „wellbeing-je”, és ezáltal a munkavállalók hosszú távú megtartása. Ez magával vonja, hogy bérlőink több odafigyelést és intenzívebb együttműködést igényelnek. Jelenleg is folyik több újratárgyalásunk, amelyeknél az egyik fókuszpont a jövőbeli kialakítás, azaz az, hogy hogyan alakul át az iroda, és mit mutatnak a munkavállalói felmérések során megfogalmazott igények.

Talán azért, mert azt szeretnék, hogy visszatérve az irodába dolgozzanak?

Igen, ez egy kiemelt szempont. Jelenleg a vállalatok egyik legnagyobb versenytársa a munkavállalók pihenőhelye, ezért mindenképpen jobbat kell nyújtani annál.

Hogyan lehetne jobbat adni?

Minőségi, kényelmes és trendi irodát kell kialakítani. A vizuális megjelenés rendkívül fontos. A belsőépítészeti munkák nem csupán az iroda festéséről vagy egy új szőnyegről szólnak, hanem egy belsőépítészeti szempontból átgondolt, teljes koncepció megvalósításáról. Az egyik bérlőnknél például a munkavállalók igényfelmérése során nemcsak a belső kialakításra voltak kíváncsiak, hanem azt is megkérdezték, hogy milyen sportot űznek, mi az érdeklődési körük, hogy minél komplexebben kapcsolódhassanak a dolgozók életéhez és kívánságaihoz. Ennek megfelelően az Indotek portfóliójában másfél éve elindítottunk egy átfogó felújítási programot. A kiválasztott irodaházak közös területeit felújítjuk, modernizáljuk és új dizájnt adunk nekik. Ennek már megvannak az első eredményei. Hamarosan befejeződnek a Focus Point és a Déli Point felújítási munkálatai.

A bérleti díjak évek óta nem emelkedtek érdemben. Hogyan értékeli ezt a versenyt?

A bérleti díjak az utóbbi időben stagnáltak, de ez várhatóan a közeljövőben megváltozik, tekintettel a háború miatti építőanyag-áremelkedésre és az alapanyaghiányra.

A folyamatban lévő fejlesztések költségei tovább emelkednek, amit természetesen a bérleti díjak drasztikus emelkedése követ.

Ezzel versenyelőnyre tesznek szert a ’B’ kategóriás irodaházaink is, amelyeket ezért érdemes felújítanunk a meglévő bérlőink megtartása és új bérlők vonzása érdekében.

Csökkenhet-e egy helyszín fontossága és „szentsége” attól, hogy a munkavállalók közül sokan vagy sok időt töltenek otthoni irodában?

Az otthoni irodai munka, illetve a hibrid munkavégzés nem változtatta meg az alapelveket. A jó elhelyezkedés, az a jó elhelyezkedés. Korábban már említettem az Alkotás Point irodaházat, amelynél központi kérdés volt az ingatlan elhelyezkedése, még akkor is, ha a dolgozók jó része otthonról végzi munkáját. Minden cégnél az a vágy, hogy a munkavállalók visszatérjenek az irodába, ha nem is mindennap, de legalább a találkozókra, csapatmegbeszélésekre.

Nem látom, hogy a bérlők a távmunka miatt másodlagos helyszínekre költöznének.

Ha már a jóllét és a minőségi szolgáltatás ilyen fontos, akkor hogyan lehet most kedvező szerződést kötni az épületen belül működő kávézóval vagy étteremmel?

Végül azok maradnak meg, akik tényleg jók. Van olyan étterem-bérlőnk, aki nyitva tudott maradni, miközben a környező épületben a vendéglátóhelyek többsége bezárt. Nem könnyű nekik, mert egy teljesen bérbe adott házban is előfordul, hogy csak 100–120-an mennek le egy nap ebédelni, miközben 800–1000 embernek kellene. A hibrid munkavégzés számukra is kiszámíthatatlanná teszi a tervezést, mivel gyakran a dolgozók határozzák meg, hogy melyik nap mennek be dolgozni. Az étteremnek pedig úgy kell stabilan működnie, hogy egyik nap 400, a másik nap pedig csak 40 vendéget kell kiszolgálnia.

Hogyan tudnak reagálni az energiaárak és a munkaerőköltségek emelkedésére?

Ez egy egyre súlyosbodó probléma; már tavaly is láttuk, hogy mindenkit érinteni fog. Az üzemeltetési költségekben és a rezsiben jelentős emelkedésre számítunk, amit többféle módon próbálunk mérsékelni. Egyrészt előrehoztuk az energetikai beruházásainkat, ezek sokkal hangsúlyosabban szerepelnek a tervekben. Korszerűsítjük például a világítástechnikát és a nagy energiaigényű épületgépészetet. Energiahatékonysági beruházásokkal és napelemek telepítésével mérsékeljük a költségeket, és javítjuk épületeink fenntarthatósági szintjét. Ahol viszont arra számítunk, hogy a jövő évi elszámolások után az üzemeltetési költségek túlságosan megnőnének, ott olyan szerződésen kívüli fizetési programot kínálunk a bérlőknek, amellyel a havi üzemeltetési díj emelkedése jobban elosztható.

A COVID első hulláma alatt gyorsan felmerült az albérletbe adás (sublease) lehetősége, és az a várakozás, hogy ez elterjedni fog. Önöknél mennyire volt ez tapasztalható?

Eleinte a piac az albérleti konstrukciót egy optimista megoldásnak tekintette, amely majd sok problémát megold majd. Mégis a mai napig nem hallani olyan nagyobb ügyletről sem, amelyben ilyen típusú tranzakció jött volna létre.

Mit várnak az idei évtől?

2022 az ingatlanpiacon egyrészt a járvány lecsengését és a visszatérések évét jelenti, másrészt a háború okozta bizonytalanság és a várható gazdasági nehézségek kezelését. Ebben az évben nálunk a korszerűsítés, a minőségi fejlesztés és az energiahatékonyság áll a középpontban, bérlőink folyamatos, megbízható kiszolgálása érdekében.