A Covid hatására átalakulnak az irodahasználati szokások, amelyek már rövid és középtávon is éreztetik hatásukat

Az Indotek Group értékesítési igazgatója, Kovács András a Magyar Építőknek adott interjújában részletesen beszámolt az irodapiac aktuális helyzetéről, így többek között a hibrid munkarend sajátosságairól, a jó iroda jellemzőiről, valamint a jövőben várható egyéb piaci trendekről és a szükségessé vált irodaterület-átalakításokról. Társaságunk szakértője az Indotek Group terveiről, stratégiájáról és alapértékeiről is beszélt a lapnak.

• Milyen stratégiával, célokkal és alapértékekkel tudná legjobban jellemezni az Indoteket?

Az Indotek Group ma Magyarország egyik legjelentősebb befektetéskezelője, amely pozícióját azzal érte el, hogy opportunista befektetőként tudatosan vállalt kockázatot, és folyamatosan kereste a kínálkozó lehetőségeket. A jövőre nézve továbbra is az a célunk, hogy bővítsük kiterjedt ingatlanportfóliónkat, és folytassuk a nemzetközi terjeszkedést. Legfőbb alapértékeink a rugalmasság és az ügyfélközpontúság. Mindig is a piac és az ügyfelek igényeinek megértése, azok összehangolása és kezelése állt az első helyen, valamint az az értékteremtő szemlélet, amellyel képesek vagyunk olyan ingatlanberuházásokat megvalósítani, amelyek valódi értéket jelentenek a környezet számára is, valamint megmenteni a leromlott állapotú épületeket.
Folyamatosan azon dolgozunk, hogy megoldásokat keressünk és nyújtsunk ügyfeleink, bérlőink elhelyezési problémáira, akár rövid, akár hosszú távon. Jellemzően rendkívül rövid határidőkkel dolgozunk, ami szintén kiemelkedő az irodapiacon. Az ügyfelek nagyon gyakran nem szánnak elegendő időt az irodakeresésre, illetve előfordulnak olyan rendkívüli események is, amikor különösen rövid időn belül kell megoldani a költözést, amely területen szintén több éves tapasztalattal rendelkezünk. Megbízható, kényelmes és korszerű elhelyezést kínálunk az érdeklődőknek, akikkel hosszú távú, akár több évtizedes partneri kapcsolat köt össze minket, illetve rugalmas feltételeinkkel, széles kínálati állományunkkal segítjük őket üzleti fejlődésükben és növekedésükben.
Továbbá rendkívül fontos alapérték a rugalmasság, amely magában foglalja azt is, hogy a bérlők részéről felmerült igényeket igyekszünk a lehető legmagasabb színvonalon kielégíteni, akár átalakításokkal, újratervezéssel, illetve saját szakembereink és erőforrásaink bevonásával.

• Milyen mértékben és mely szegmensekben van jelen az Indotek az irodapiacon?

Az irodaházak ingatlanportfóliónk fontos részét képezik; az elmúlt években számos, különböző méretű irodaterületet kínáló irodaházat vásároltunk meg. Ma már minden irodaszegmensben jelen vagyunk, irodakínálatunkkal az irodakategóriák teljes spektrumát lefedjük. A kezelésünkben álló portfólió közel negyven irodaházat jelent Budapesten, jellemzően a dinamikusan fejlődő kerületekben, forgalmas helyeken. Irodaportfóliónk minden kategóriában kínál lehetőségeket, emellett külföldön is megjelentünk a piacon; legutóbb például több belgrádi irodaházzal bővült a portfóliónk.

• Milyen hatással volt a világjárvány a vállalat eredményeire? Milyen stratégiát követ az Indotek ebben a helyzetben?

Úgy látom, hogy cégünk nem szenvedett olyan mértékben a világjárvány hatásaitól, mint számos, akár más szegmensben működő vállalat. Az irodaportfóliót szerencsére csak kismértékben és átmenetileg érintette a járványidőszak, ugyanis azt tapasztaltuk, hogy a bérlők és az alkalmazottak szeretnek irodában és közösségben dolgozni. A rendkívüli körülmények ellenére több jelentős tranzakciót is lebonyolítottunk, köszönhetően annak, hogy megfelelő tartalékokkal rendelkezve kezeltük a helyzetet, és felkészültünk akár egy komolyabb, elhúzódó válságra is.
Korábban a 2019-es évet is sikeresen zártuk, ez a tendencia 2020-ban is folytatódott, és annak ellenére, hogy az ingatlanpiacon is egyértelmű lassulás volt tapasztalható – főként a kiskereskedelmi portfólió esetében volt látványos a lassulás a korlátozások miatt –, nagyon erős akvizíciós tevékenységet folytattunk, illetve sok esetben előrehoztuk a fejlesztési és felújítási munkálatokat, így a korlátozások ellenére is aktívan telt az elmúlt másfél évünk. Elsődleges üzleti stratégiai megközelítésünk ebben az időszakban az volt, hogy saját folyamataink áttekintése után továbbra is aktívan kerestük a lehetőségeket, akár a külföldi piacokon, akár új szegmensekben, a portfólió diverzifikálása érdekében.
Jelenleg azt tapasztaljuk, hogy a kkv-szektort érintő üzleti bizonytalanság – a különböző ágazatokat érintő átmeneti leállás után – kezd csillapodni, így bérlőink már a fejlesztéseken dolgoznak, amelyekhez mi biztosítjuk a helyet. A bérlők és a bérbeadók közösen dolgoztak a járvány okozta nehézségek leküzdésén, így most már a jövő kihívásaira tudunk koncentrálni.

• Általánosságban mit lehet mondani a pandémia hatásáról az irodapiacon: milyen új igényekkel kell számolni, milyen trendek alakultak ki a járvány megjelenése miatt? 

A Covid hatására átalakulnak az irodahasználati szokások, amelyek már rövid és középtávon is éreztetik hatásukat. A világjárvány hatásai már korán érezhetőek voltak az irodapiacon, mivel elrendelték, vagy legalábbis erősen javasolták a távmunkát, ugyanakkor általában azt tapasztaljuk, hogy a bérlők továbbra is igénylik az irodaházakat. A korábbi teljes munkaidős modellt átmenetileg felváltotta a távmunka, amiről kiderült, hogy ugyan kényszerből hamar át lehet rá állni, de hosszú távon nem jelent megfelelő megoldást a hatékony munkavégzésre: a távmunka elidegenít, a közösségi munkavégzést elsorvasztja, illetve darabossá teszi.
Természetesen mi is találkoztunk olyan bérlőkkel, akik módosították a meglévő bérleti szerződéseiket, mert nagy volt a bizonytalanság, és költségeket szerettek volna csökkenteni; ugyanakkor a távmunka számos kérdést vet fel, többek között a hatékonyság és eredményesség tekintetében, nem is beszélve a csapatösszetartás gyengüléséről, ami végső soron szintén rontja a teljesítményt. Vannak olyan munkakörök, amelyeknél mindegy, hogy honnan dolgozik a munkavállaló, olykor jobb is a részleges elszigeteltség, de általánosságban negatívabb hatása van a munkára és a munkavállalóra, mint azt korábban feltételezni lehetett.
Úgy vélem, hogy a munkáltatók és a munkavállalók továbbra is igényelni fogják az irodaterületet, legfeljebb nem olyan rendszerességgel, mint a járvány előtt, így a jövőben új munkarendek alakulhatnak ki, amelyek elsődleges célja az lesz, hogy olyan otthoni és irodai munkavégzés közötti egyensúly alakuljon ki, amely mind a munkáltatók, mind a munkavállalók számára megfelelő, az úgynevezett hibrid arány. A hibrid irodahasználat esetén a munkavégzés helye jellemzően az iroda, nagyobb közösségi terekkel és a jelenleginél sokkal cellázottabb irodakialakítással, illetve részben megmarad a home office is, amely biztosítja a munkavállalónak azt a szabadságot, hogy egy-egy feladatot otthonról tudjon elmélyültebben elvégezni. Ennek a munkarendnek a piaci tendenciája a heti 3–4 napos irodai és 1–3 napos otthoni munkavégzés aránya, természetesen az egyes üzleti szegmensek igényeinek megfelelően.
Ezzel párhuzamosan az irodák fizikai kialakításán is változtatni kell majd, és elsősorban az emberek biztonságára kell nagyobb figyelmet fordítani. Így például nagyon fontos lesz a munkavállalók közötti tér növelése, a megfelelő higiéniai eszközök kialakítása, a közösségi terek biztonságos elrendezése és a digitális megoldások további fejlesztése. Az elmúlt másfél év tapasztalatai alapján a cellázottabb irodai elrendezés egyértelműen az egyes munkavállalók csoportonkénti elválasztását célozza meg, ezzel felvállalva egy esetleges további járványhullám hatékony kezelését, illetve az üzleti folyamatosság biztosítását.  Az, hogy a bérlők hogyan valósítják meg ezeket az intézkedéseket, sok tényezőtől függhet, így ez még a jövő kérdése, de annyi biztos, hogy mindenkinek alkalmazkodnia kell az új helyzethez.

• Milyen kihívásokat jelent ez az Indotek számára, és hogyan tud erre reagálni a vállalat?

Portfóliónkban szereplő irodaházak esetében nem jelent problémát az esetleges átalakítások gyors és hatékony elvégzése, valamint a bérlők igényeinek megfelelő műszaki és építészeti megoldások megvalósítása. Ez részben annak a jelentős tapasztalatnak köszönhető, amellyel vállalatunk rendelkezik, illetve a hatékony és összehangolt munkának, amelyet a vállalatcsoporton belüli feladatokra szakosodott osztályok végeznek. Saját projektmenedzsment-csapattal dolgozunk, és házon belül építész-tervező segít megtalálni a bérlőink számára legmegfelelőbb, egyben idő- és költséghatékony elrendezést. A világjárvány ideje alatt igyekeztünk folyamatosan kommunikálni partnereinkkel és megérteni helyzetüket, így büszkén mondhatom, hogy sikeresen vettük az esetleges akadályokat, és időben, illetve érdemben is reagálni tudtunk a megváltozott körülményekre. Jelenleg a világjárvány utáni irodai életre készülünk, így bérlőinkkel közösen folyamatosan azon dolgozunk, hogy a munkavállalók egy biztonságos, de kellemes környezetbe térhessenek vissza dolgozni.

• Melyek azok az alapértékek, amelyek a járványhelyzettől függetlenül sikerhez vezetnek a piacon? 

Úgy vélem, hogy az ingatlanpiac, és így az irodapiac is, rugalmasságot igényel. Fontos az ügyfélközpontúság, valamint a szoros együttműködés partnereinkkel, bérlőinkkel és beszállítóinkkal, akik számíthatnak ránk, és akikre mi is számíthatunk. Kulcsfontosságú, hogy megértsük a bérlők igényeit és elfogadjuk elképzeléseiket, de ennél talán még az is fontosabb, hogy nyitottak legyünk a változásra, ha szükséges. Mindig is különös figyelmet fordítottunk arra, hogy bérlőinkkel, beszállítóinkkal és partnereinkkel szoros egyeztetésben a lehető legoptimálisabb megoldásokat nyújtsuk, amelyekkel sok időt és pénzt tudunk megtakarítani, így versenyképes és gyors választ tudunk adni a piaci tendenciákra. Emellett elkötelezetten és alázattal tekintünk munkánkra, valamint minden területen támogatjuk és kiszolgáljuk bérlőinket.

• Mi teszi jónak egy irodát, milyen követelményeknek kell megfelelnie? 

Úgy gondolom, hogy a jó iroda az a környezet, ahol jól érezzük magunkat, ahol szeretünk dolgozni, és amely megnyugtat, inspirál és kiszolgál minket. Úgy vélem, hogy a jó iroda egy eszköz, amely segít abban, hogy a feladatunkra tudjunk koncentrálni, és abból a legtöbbet tudjuk kihozni. A lakásunkhoz képest semlegesebb, mégis személyes tér, ahol együtt lehetünk a csapatunkkal, a kollégáinkkal, inspirálhatjuk egymást, esetleg kikapcsolódhatunk, vagy ha szükséges, elvonulhatunk, és az adott feladat megoldására koncentrálhatunk. Fontos az irodában felhasznált anyagok minősége, a színek és a berendezés harmóniája, valamint az adott tevékenységi körhöz és munkavégzéshez igazodó elrendezés. Lényeges, hogy az iroda rendezett legyen, és működjenek benne a munkánkat segítő technikai eszközök és berendezések. A jó iroda segíti a munkaadó HR-munkáját, és egyre jelentősebb a munkaerő-megtartó, illetve munkaerő-toborzó szerepe, ezért munkánk a partnereink számára is meghatározó.

• Várhatók-e a jövőben olyan irodaház-átalakítási és korszerűsítési projektek, amelyek igazodnak a fenti igényekhez?

Portfóliónkban széles skálán találhatók irodaházak, de ezek manapság jellemzően A és B+ kategóriájú épületek. Felismertük, hogy a B kategóriára is nagy a kereslet, de a bérlők elvárásai és igényei ebben a kategóriában egyre magasabbak. Ennek következtében több irodaházunknál is elindítottunk egy felújítási programot, amely külső és belső megújulást jelent, és az esztétikai változtatásokon túl az épületek gépészeti és úgynevezett „smart” funkcióinak fejlesztését is magában foglalja. Több irodaházunk garázsába már telefonos alkalmazás segítségével lehet bejutni, így nem kell a távirányítót keresni és esetleg bajlódni vele. Az egyszeri befektetésen túl, amely a kényelmet szolgálja, az eszközök számának csökkenését, illetve a cserék esetén a környezeti terhelésüket a magunk módján tudjuk kontrollálni, ezáltal is hozzájárulva a környezetvédelemhez. Energetikai projektjeinkkel az energiafogyasztás csökkentését tűztük ki célul, amelyet jelenlétérzékelős világítással és LED-lámpák beépítésével kívánunk elérni.

• Melyek azok a hozzáadott általános értékek egy munkahelyen, amelyek – az utóbbi időben széles körben elterjedt távmunkával szemben – egy jó irodai környezetben érvényesülhetnek, és amelyekhez valóban szükség van a személyes jelenlétre? 

A hozzáadott általános értékek közé tartozik a korábban már említett közösségi munkavégzés, a személyes kapcsolatok, valamint a közösen eltöltött ebéd vagy kávézás, amelynek során a kikapcsolódás mellett számos feladatot is meg lehet beszélni. Fontos a „soft talk” szerepe is a munkahelyen, amelynek keretében, például egy kávé mellett, számos probléma vagy félreértés simítható el. Ugyancsak lényeges szerepe van az irodának az új munkavállalók gyors beilleszkedésének segítésében, ami a távmunka körülményei között jelentős problémát okozott, de említhetném még a munkavállalói elkötelezettséget, illetve a közösségi élményt is, amelyek kiemelten fontosak a mozgalmas hétköznapokban is. Azt tapasztaltuk, hogy a közösen megoldott feladatok és a közösség összetartó ereje nem működik számítógépen vagy online.

• Mit jelentett az Indotek számára a Diófa Alapkezelő felvásárlása az irodaportfólió szempontjából?  

Ez év elején kerültek a Diófa ingatlanalapjai társaságunk érdekeltségi körébe. Nagy örömünkre szolgál, hogy a Diófa Alapkezelő, amely tőlünk függetlenül felel az ingatlanokon keresztül a befektetők pénzéért és befektetéseik biztonságáért, cégcsoportunkat bízta meg az irodaházak, ipari és kereskedelmi ingatlanok üzemeltetésével és kezelésével. Nagy kihívás egy ekkora és minden elemében minőségi portfóliót kezelni.
Az irodapiaci szegmens a Diófa Alapkezelő portfóliójában is kulcsfontosságú, így a két társaság együttműködése révén 12, köztük számos exkluzív, A kategóriás irodaházzal bővült az ingatlanportfóliónk. A Diófa Alapkezelő az elmúlt években több modern, különböző ügyféligényeket kielégítő irodaházzal gazdagította portfólióját, mint például az Alkotás Point, a Green House, a V17 vagy az Infopark A, E és G épülete. A korábban megszerzett mélyreható tapasztalatainkra alapozva igyekszünk a lehető legjobbat kihozni az ingatlanvagyonból, mindemellett pedig arra is törekszünk, hogy hozzáadott tudásunkkal az ingatlanok értékét is növelni tudjuk. Elsődleges célunk, hogy az irodaházak a jövőben a lehető legnagyobb kihasználtsággal működjenek.

• Hogyan alakul ki az együttműködés a Diófa és az Indotek között az ingatlankezelés területén?

Az Indotek és a Diófa Alapkezelő közös munkája elsősorban az ingatlanportfólióval kapcsolatos feladatok elvégzésében nyilvánul meg; ezen a területen az Indotek több évtizedes szakmai tapasztalatára támaszkodva hatékonyan tudja támogatni a Diófát. Ez a munka magában foglalja a Diófa portfóliójába tartozó ingatlanok kezelését és bérbeadását, amely feladatokért az Indotek felel. A közös munka hónapokkal ezelőtt azzal kezdődött, hogy át kellett tekinteni a konkrét feladatok elosztását és az összes operatív teendőt. Kiváló az együttműködés a Diófa Alapkezelő újjászervezett csapata és az Indotek szakemberei között. Mindkét fél együttműködően és nyitottan kezelte ezt a helyzetet, ezért hamar meg is kezdődhetett a tényleges munka. Arra törekszünk, hogy megvalósítsuk az alapkezelő által megfogalmazott jövőbeli célokat, és az ingatlanok bérlőinek igényeit maradéktalanul kielégítve kössünk üzleteket. Mindannyiunknak ugyanaz lebeg a szemünk előtt: a ránk bízott ingatlanokból a lehető legjobbat kihozni, és ennek megfelelően haladunk előre. Az elmúlt hónapokban már sikeresen kötöttünk új ügyleteket és hosszabbítottunk meg szerződéseket, amelyek révén jelentős értéket teremtettünk – biztos vagyok benne, hogy a jövőben még több közös sikertörténetünk lesz!

Forrás: Magyar Építők