Grupa Indotek postrzega zrównoważony rozwój jako proces tworzenia wartości, dzięki któremu starzejące się lub przynoszące słabe wyniki obiekty można przekształcić w wysokiej jakości nieruchomości poprzez renowację, zmianę przeznaczenia i zmianę funkcji. Jej długoterminowa strategia jest również zgodna z aktualnymi oczekiwaniami w zakresie ochrony środowiska i zrównoważonego rozwoju. Z okazji Światowego Dnia Recyklingu rozmawialiśmy z dr. Istvánem Hüse, dyrektorem ds. rozwoju nieruchomości w Grupie, o korporacyjnym podejściu, które w problematycznych nieruchomościach nie widzi odpadów, ale wartość nadającą się do ponownego wykorzystania.

Co oznacza filozofia transformacji w przypadku Grupy Indotek?

Model ten początkowo opierał się na logice inwestycyjnej. Punktem zwrotnym był moment, w którym po zrealizowaniu kilku projektów stało się jasne, że to, co zyskujemy pod względem komercyjnym, tworzy również wartość z perspektywy społecznej i środowiskowej. Dzisiaj nie rozdzielamy już tych dwóch aspektów: zysk był punktem wyjścia, a wartość społeczna stała się realizacją – i odpowiedzialnością. Pracujemy z nieruchomościami, które z jakiegoś powodu nie osiągają oczekiwanych wyników: mogą być przestarzałe, źle funkcjonować lub ich pierwotne przeznaczenie może już nie odpowiadać wymaganiom rynku. W każdym przypadku szukamy okazji. Naszym celem jest odkrycie ukrytej wartości danej nieruchomości, zmiana jej przeznaczenia i przekształcenie jej w projekt, który będzie funkcjonował w sposób zrównoważony w długiej perspektywie. Kładziemy również duży nacisk na wspieranie społeczności mieszkających w pobliżu zarządzanych przez nas nieruchomości, a także na przyczynianie się do rozwoju najbliższego regionu.

Jakie korzyści płyną z zrównoważonej renowacji starszych budynków?

W wielu przypadkach sama konstrukcja budynku, jego lokalizacja lub otaczająca go infrastruktura stanowią już znaczną wartość. Jeśli elementy te zostaną zachowane i uzupełnione o nowoczesne technologie oraz nowe funkcje, nieruchomość może zyskać zupełnie nowe życie. Takie podejście jest nie tylko racjonalne z ekonomicznego punktu widzenia, ale także bardziej efektywne pod względem wykorzystania zasobów z perspektywy środowiskowej niż całkowita rozbiórka i nowa budowa: wymaga mniej energii, zmniejsza ilość odpadów i emisję dwutlenku węgla oraz wydłuża cykl życia budynków. Odnowiony budynek biurowy staje się zatem nie tylko aktywem o wyższej jakości dla najemców, ale także projektem, który generuje mniej odpadów. Kiedy teren poprzemysłowy przekształca się w nową dzielnicę miejską, nie jest to tylko projekt deweloperski, ale forma rewitalizacji miejskiej. Takie inicjatywy tworzą wartość ekonomiczną, pomagają ustabilizować rynek, zachować miejsca pracy i zatrzymać węgiel zawarty w istniejących konstrukcjach – który w przeciwnym razie zostałby utracony w wyniku całkowitej rozbiórki.

Jak firma podchodzi do kwestii starzejących się lub przynoszących mniejsze zyski nieruchomości?

Pierwszym krokiem jest kompleksowa ocena nieruchomości. Ustalamy, które elementy można zachować, co można przekształcić i gdzie kryje się ukryta wartość – czy to w lokalizacji, konstrukcji, strukturze najemców, czy też dotychczasowej funkcji. Następnie następuje repozycjonowanie. W wielu przypadkach niekoniecznie zachowujemy pierwotną funkcję; zamiast tego dostosowujemy przyszłe przeznaczenie nieruchomości do jej wrodzonego potencjału.

W fazie modernizacji przeprowadzamy szeroko zakrojone prace związane z poprawą efektywności energetycznej i unowocześnieniem instalacji technicznych. Obejmują one modernizację sieci elektrycznych, montaż oświetlenia LED, wdrażanie rozwiązań opartych na energii odnawialnej, takich jak panele słoneczne, oraz modernizację instalacji mechanicznych. Ulepszenia te przynoszą wymierne korzyści pod względem efektywności i zrównoważonego rozwoju. Wreszcie, poprzez potencjalną zmianę funkcji – na przykład przekształcenie terenu przemysłowego w obszar mieszkalny – oraz poprawę jakości eksploatacji, zapewniamy, że nieruchomość ponownie staje się atrakcyjna. Nowo utworzone lokale mieszkalne oferują nowoczesne i zrównoważone przestrzenie mieszkalne, biura zapewniają bardziej zaawansowane środowisko pracy, a powierzchnie handlowe zapewniają większy komfort. W ten sposób renowacja tworzy wartość nie tylko ekonomiczną, ale także społeczną i z punktu widzenia użytkownika.

Jakie konkretne rezultaty przyniosły te zmiany?

W latach 2020–2021 zrealizowaliśmy kilkanaście inwestycji w zakresie efektywności energetycznej o łącznej wartości około 500 mln HUF. Dzięki temu udało nam się zaoszczędzić około 220 000 metrów sześciennych gazu ziemnego i ponad 670 MWh energii elektrycznej rocznie. Przekłada się to na roczną redukcję emisji dwutlenku węgla o około 600 ton. Wyniki te wyraźnie pokazują, że modernizacja opłaca się nie tylko z punktu widzenia ochrony środowiska, ale także z ekonomicznego.

Zmiana przeznaczenia stanowi kluczowy element wielu projektów realizowanych przez Grupę Indotek. Jak Państwo decydują, jaką nową rolę powinna pełnić dana nieruchomość?

Zawsze oceniamy, jakie przeznaczenie najlepiej odpowiada specyfice lokalizacji i samego budynku, biorąc pod uwagę popyt rynkowy. W niektórych przypadkach dawne przeznaczenie przemysłowe lub biurowe może przestać być opłacalne, podczas gdy nieruchomość może idealnie nadawać się na cele mieszkaniowe lub inne. Naszym celem jest zapewnienie, aby nowe przeznaczenie nieruchomości pasowało do środowiska miejskiego i potrzeb jej użytkowników w perspektywie długoterminowej.

Jednym z takich projektów jest LOFT52 w 13. dzielnicy Budapesztu, gdzie budynek biurowy przekształcono w obiekt mieszkalny. Co sprawia, że ta inwestycja jest wyjątkowa?

Obiekt LOFT52, składający się ze 118 lokali o różnym przeznaczeniu, stanowi doskonały przykład tego, jak istniejący budynek w doskonałej lokalizacji można przekształcić w nowoczesne środowisko mieszkalne. Zachowano klasyczny wygląd zewnętrzny budynku, natomiast wnętrza zostały całkowicie zmodernizowane. Zastosowane energooszczędne rozwiązania — takie jak system ogrzewania i chłodzenia VRF, nowoczesna izolacja termiczna oraz okna z potrójnymi szybami — zapewniają niskie koszty mediów i wysoki poziom komfortu zarówno dla mieszkańców, jak i właścicieli biur.

W przypadku projektu przy ulicy Baross budynek biurowy został przekształcony w akademik. Dlaczego ta zmiana była uzasadniona?

Położenie w centrum miasta oraz cechy charakterystyczne budynku sprawiły, że idealnie nadawał się on na akademik. W wyniku realizacji powstał obiekt oferujący ponad 200 miejsc noclegowych dla studentów szkół wyższych i uniwersytetów, z prywatnymi łazienkami w każdym pokoju, a także wspólnymi kuchniami i przestrzeniami wspólnymi. Projekt ten stanowi również dobry przykład tego, jak istniejący budynek można z powodzeniem dostosować do współczesnych potrzeb.

Renowacja Nyír Plaza to jeden z flagowych projektów w ramach programu modernizacji centrów handlowych realizowanego przez Grupę. Jaki był główny cel tej inwestycji?

Celem było zapewnienie, by centrum handlowe miało nowoczesny wygląd, było energooszczędne, a jednocześnie atrakcyjne dla odwiedzających. Modernizacja obejmowała całkowitą wymianę systemu oświetlenia na oprawy LED oraz niestandardowe oświetlenie dekoracyjne LED, modernizację systemów mechanicznych, instalację paneli słonecznych oraz całkowitą renowację wnętrz i przestrzeni wspólnych. W rezultacie budynek działa teraz wydajniej, a jednocześnie zapewnia odwiedzającym przyjemniejsze wrażenia.

Revital Park w 11. dzielnicy Budapesztu to nowa dzielnica mieszkaniowa powstająca na terenie dawnego zakładu przemysłowego. Co wyróżnia ten projekt?

Revital Park to zakrojona na szeroką skalę inwestycja na terenach poprzemysłowych, w ramach której powstanie ponad 2000 mieszkań. Projekt opiera się na koncepcji “miasta 15 minut”, co oznacza, że wszystkie niezbędne usługi są dostępne w odległości 15 minut spacerem.

W ramach inwestycji duży nacisk położono również na tereny zielone o powierzchni ponad 22 000 m², energooszczędne rozwiązania oraz odnawialne źródła energii, takie jak instalacje fotowoltaiczne i systemy pomp ciepła wykorzystujące sondy geotermalne. Dzięki panelom słonecznym projekt będzie w stanie wygenerować około 70 000 kWh energii elektrycznej rocznie, a zużycie energii elektrycznej przez społeczność ma spaść o co najmniej 10 procent.

Jak postrzegasz przyszłość branży deweloperskiej?

Moim zdaniem w przyszłości nacisk zostanie położony na renowację i rewitalizację istniejących budynków. Zrównoważony rozwój, efektywność energetyczna oraz dostosowanie do środowiska miejskiego będą stanowić kluczowe priorytety, a recykling i ponowne wykorzystanie materiałów będą prawdopodobnie odgrywać jeszcze większą rolę w przyszłych inwestycjach na rynku nieruchomości.