Nemcsak Magyarországon, hanem globális szinten is elkerülhetetlen téma az ingatlanpiacon a bevásárlóközpontok jövője. Az ágazatban számos olyan változás zajlik, amelyek hatással vannak a kiskereskedelmi egységek működésére, ezáltal az ebben a szegmensben tevékenykedő cégek életére. Ide sorolható többek között az online kereskedelem térnyerése, a vásárlói igények változása, valamint a lassan két éve mindennapjaink részét képező Covid-járvány is. Hogy hogyan lehet ezekhez az eseményekhez és folyamatokhoz alkalmazkodni, arról dr. Hegedüs Gáborral, az Indotek Group portfóliókezelési igazgatójával beszélgettünk.
- A járvány hirtelen nagy változásokat okozott a kiskereskedelmi szereplők életében. Hogyan lehetett kezelni ezt a helyzetet? Milyen megoldásokat kellett alkalmazni az Indotek kiskereskedelmi egységeiben?
Fontos hangsúlyozni, hogy a világjárvány hatásai kapcsán még mindig nem beszélhetünk múlt időben, hiszen a járvány továbbra is folyamatosan jelen van, áthatja mindennapjainkat, így élünk és így dolgozunk. A koronavírus-járvány egyfajta hullámvasutat jelent, hiszen rendszeresen érkeznek a hírek arról, hogy az aktuális szabályozások éppen mit engednek meg és mit nem, esetleg szükséges-e újabb szabályokat és járványügyi intézkedéseket bevezetni, ami pedig hatással van a gazdasági életre.
Az elmúlt két évben voltak olyan időszakok, amikor a helyzet napról napra változott: kiemelt figyelmet fordítottunk a jogszabályok nyomon követésére, naponta háromszor átnéztük a Magyar Közlönyt, hallgattuk a heti Kormányinfót, hogy másnap reggel hogyan kell kinyitni a házakat, illetve ki lehet-e egyáltalán nyitni. Úgy kellett biztosítanunk a napi működést, hogy közben lehetőségeinkhez mérten mindent megtegyünk a látogatók és a házakban dolgozók egészségének védelme érdekében. Minden kérdés megválaszolása abból indult ki, hogy mi lesz a házakkal és a bérlőkkel. Ha az összképet nézzük, mi is megpróbálunk mindent felmérni a látogatószámoktól a bérlői forgalmakig: üzletnyitások, bezárások, melyik az a márka vagy szegmens, amelyik jobban vészelte át az elmúlt másfél évet, és melyik az, amelyik kevésbé, illetve ki az, akit sajnos elvesztettünk, és nem csak mi, hanem az egész kiskereskedelmi szakma.
- Ezeket a számokat lehet pontosítani?
Lehet konkrétumokat említeni, de szerintem érdemesebb a trendeket figyelni.
AZ INDOTEK CSOPORT INGATLANPORTFÓLIÓJÁHOZ 38 BEVÁSÁRLÓKÖZPONT TARTOZIK, amelyek közül 37 Magyarországon, egy pedig Romániában található.
Ez a portfólió alapvetően klasszikus bevásárlóközpontokból és utcai bevásárlóközpontokból áll. Érdekes, hogy az elmúlt másfél évet leszámítva nem kellett érdemi különbséget tenni a két típus között, de most a koronavírus-járvány megtanított minket arra is, hogy felépítésükből és szerkezetükből adódóan ezek egészen másképp viselkednek. Az idei évet nem 2020-hoz, hanem inkább 2019-hez érdemes hasonlítani, amikor a mérésekről van szó, mert ez valósabb képet ad a helyzetről. Hogy egy példát is említsek: az októberi adatok alapján a látogatószámunk átlagosan mintegy 15 százalékkal alacsonyabb, mint két évvel ezelőtt ilyenkor. Fizikailag kevesebb vásárló jön be az üzletekbe, ami szerintünk a világjárvány hatásának tudható be, ugyanakkor 2021 már valamivel jobb, mint 2020 azonos időszaka volt.
- A bevásárlóközpontok jövedelemtermelő képessége romlik, mert kevesebben látogatják őket. Hogyan reagál erre egy tulajdonos?
Ez elsősorban a bérlő problémája, számunkra pedig másodlagos kérdés. Jellemzően hosszú távú bérleti szerződéseink vannak, amelyeket többnyire a Covid megjelenése és terjedése előtt kötöttünk meg. Rövid távon lényegében nem szabad, hogy megváltozzon az ingatlanok jövedelemtermelő képessége. Ha logikusan vizsgáljuk ezt a kérdést, akkor ez abban az esetben érinthet minket, ha valamelyik bérlőnk nem bírja a helyzetet, és egyszerűen feladja. Vannak ugyan (akár kizárólag, akár kiegészítő bérleti díjként) bevételarányos bérleti szerződések is, de ezek össztömege nem olyan mértékű, hogy érdemi kockázatot jelentene. Természetesen arra törekszünk, hogy legalább minimális bérleti díjszintek legyenek, mert azzal valahol biztonságban vagyunk, emellett így sokkal jobban finanszírozhatók az ingatlanjaink. Nehéz úgy odamenni egy finanszírozóhoz, hogy van egy nettó 15 ezer négyzetméteres bevásárlóközpont, amelynek 10 ezer négyzetméterének bérbeadása a forgalomhoz kötött. Ugyanakkor az is szakmai sajátosság, hogy például a nemzetközi „fast fashion” vagy akár az elektronikai cikkek márkáinál jellemzően a forgalom arányában (is) fizetnek.
- Az utóbbi időben ezeknél a cégeknél is fellendült az online kereskedelem, és néha már raktárként vagy átvételi pontként is használják a meglévő telephelyeiket. Hogyan számolják el ezt a forgalmat?
Ez egy strukturális kérdés, egy paradigmaváltás, amely talán a kiskereskedelmi piac egyik legnagyobb feladata lesz. A koronavírus-járvány előtt az volt a jellemző, hogy az online értékesítés után a kereskedők nem fizettek forgalomarányos bérleti díjat, vagy ha mégis, akkor csak nagyon csekély összegben. Ezt többféleképpen indokolták, és igyekeztek érvényesíteni érdekeiket: a legegyszerűbb érv az volt, hogy a bevétel nem abban a cégben realizálódik, amelyik a bérlőnk.
A világjárvány felgyorsította az online értékesítést, de azt látjuk, hogy a pandémia enyhülésével a helyzet kezd visszatérni az eredeti egyensúlyhoz, mivel a vásárlás továbbra is egy élmény. Ilyenkor az emberek kimozdulnak otthonról, elmennek üzletekbe, „megérintik” a termékeket, felpróbálják a ruhákat, összehasonlítják a kínálatot. Természetesen vannak olyan rétegek, akiknek drágább az idejük, ők a jövőben is otthonról fognak rendeléseket leadni.
E két szemléletmód ötvözéséből arra következtetünk, hogy különböző vegyes megoldások fognak elterjedni: úgy véljük, hogy a jövőt a nagyobb raktárterületek és bemutatótermek („showroomok”), valamint az online vásárlás fogja jellemezni.
Úgy gondolom, hogy a logisztikai költségek emelkedni fognak.
Egyre elterjedtebbek az átvételi pontokra történő szállítások („brand pick up pointok”), de ha már bementél a boltba, és átvetted azt a csomagot, amit neked összeállítottak, akkor körül is nézel. Ez az a pont, ahol meg kell fogni a vásárlót olyan egyéb élményekkel, amelyek miatt nemcsak arra használja az üzletet, hogy beparkol, felveszi a csomagot, kimegy, hanem bent is marad, adott esetben vásárol.
- A céghez tartozó ingatlanok jelenleg folyó felújításai és átalakításai mögött is ez a gondolkodásmód áll? Vagy éppen ezekkel a fejlesztésekkel próbálnak-e új, esetleg magasabb presztízsű, magasabb bérleti díjat fizetni képes bérlői összetételt kialakítani?
Így van. Az Indotek Group ingatlanportfóliójába tartozó egyes bevásárlóközpontok és utcai bevásárlóközpontok 20 éves épületek, és bár mindannyian tudjuk, hogy ezeknek az ingatlanoknak az amortizációs ciklusa nem 20, hanem 50–60 év, de bérlőink és vásárlóink megérdemlik, hogy kívül-belül megújult épületben, megfelelő minőségben szolgáljuk ki őket. Számos esetben a házak megépítése óta nem végeztek rajtuk jelentős felújítást, így egyszerűen eljött az a pont, hogy ahhoz, hogy modern, a bérlői és a vásárlói igényeknek is megfelelő bevásárlóközpontot biztosítsunk, korszerűsíteni kell őket.
- Ez pénzügyi szempontból ésszerű lépésnek tűnik.
Első pillantásra talán nem tűnik pénzügyileg ésszerűnek, de szerintem a kettő összefügg. Legyünk egy kicsit opportunisták!
Pénzt kell ráfordítanunk arra, hogy a házaink olyanok legyenek, és olyan szolgáltatásokat nyújtsanak, amelyekkel több bérlőt vonzunk, és többen jönnek hozzánk.
Nekünk, tulajdonosoknak és üzemeltetőknek akkor lesz jobb, ha a bérlőinknek is jobb lesz, nekik pedig akkor lesz jobb, ha több vásárló látogat el hozzájuk, tölt időt náluk és vásárol termékeket vagy szolgáltatásokat. Mindent meg kell tennünk, ami tőlünk telik, hogy ezt támogassuk, segítsük bérlőinket, mert ez a normális befektetői magatartás.
- A felújítás pénzbe kerül, azt elő kell teremteni. Ezért át kell alakítani a bérlői szerkezetet?
Igen, át kell alakítani, de nem csak ezért. A kiskereskedelmi piac folyamatosan változik, és ezt mi sem hagyhatjuk figyelmen kívül. Végül is a vásárlói igényeket kell kielégítenünk, és ha ehhez át kell alakítanunk a bérlői összetételt, akkor meg fogjuk tenni.
A vásárlás mellett más szolgáltatásokat is be kell vezetni a házakba, MERT ÚGY GONDOLJUK, HOGY A JÖVŐBEN A BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK ÉS A STREET MALLOK NEM CSAK A VÁSÁRLÁS HELYSZÍNEI LESZNEK,
hanem az emberi találkozásoké és az étkezéseké is, így minőségi időtöltést jelentenek majd, amit mi is szívesen támogatnánk.
- Mi a legfontosabb ma egy vásárló számára az Önök bevásárlóközpontjaiban?
Vásárlói körünk rendkívül széles spektrumot ölel fel. Feladatunk, hogy minden nap kulturált, minőségi, tiszta, a járvány idején különösen az egészségügyi követelményeknek megfelelő üzletekkel várjuk a vásárlókat és a látogatókat, ahová később is szívesen térnek vissza. Az, hogy egy vásárló azért jön-e vissza, mert jól érezte magát, vagy azért nem jön vissza, mert a termék- és szolgáltatáskínálat drágább, mint máshol, azzal sajnos nem tudunk mit kezdeni, vagy csak nagyon közvetett módon. A legjobb tudásunk szerint igyekszünk kialakítani a bérlői összetételt a bevásárlóközpontokban és a street mallokban úgy, hogy az, amit mi kínálunk, nagyságrendileg összhangban legyen azzal, amit a bérlőink kínálnak. Egy újrapozicionált, eurómilliókból felújított épületbe nem érdemes beengedni bármilyen bérlőt, mert akkor nagyon ki fog nyílni az olló az általunk és a bérlő által nyújtott szolgáltatások között, de ezt felülről is érdemes megvizsgálni. Minden helyszínen jól kell tudnunk pozícionálni magunkat és az ingatlanokat is.
- A moratórium lejárata milyen hatással lehet az Önök bérlőire?
Nincs információnk arról, hogy melyik bérlőnk él a fizetési haladék lehetőségével; legfeljebb önkéntes alapon kaphatunk erről tájékoztatást, mivel ez nem a köztünk fennálló jogviszony része. Természetesen megkérdezhetem őket, de az esetek többségében udvarias elutasítást fogok kapni. Az elmúlt másfél évben több ezer bérleti szerződés kapcsán kellett tárgyalni a bérlőkkel, különböző bérleti díj-kedvezmények és átstrukturálások miatt, és mint mindig, ezekben az esetekben is egy hosszú távú partnerségre törekedtünk. Megpróbáltuk megérteni a bérlők problémáit, és kitalálni, hogy abból tudunk-e egy mindkét fél számára előnyös helyzetet teremteni.
- Tehát a pandémia kitörése óta egyenként tárgyaltak a bérlőikkel, és egyedi megoldásokat kerestek velük?
Vásárlói körünk rendkívül széles spektrumot ölel fel. Feladatunk, hogy minden nap kulturált, minőségi, tiszta, a járvány idején különösen az egészségügyi követelményeknek megfelelő üzletekkel várjuk a vásárlókat és a látogatókat, ahová később is szívesen térnek vissza. Az, hogy egy vásárló azért jön-e vissza, mert jól érezte magát, vagy azért nem jön vissza, mert a termék- és szolgáltatáskínálat drágább, mint máshol, azzal sajnos nem tudunk mit kezdeni, vagy csak nagyon közvetett módon. A legjobb tudásunk szerint igyekszünk kialakítani a bérlői összetételt a bevásárlóközpontokban és a street mallokban úgy, hogy az, amit mi kínálunk, nagyságrendileg összhangban legyen azzal, amit a bérlőink kínálnak. Egy újrapozicionált, eurómilliókból felújított épületbe nem érdemes beengedni bármilyen bérlőt, mert akkor nagyon ki fog nyílni az olló az általunk és a bérlő által nyújtott szolgáltatások között, de ezt felülről is érdemes megvizsgálni. Minden helyszínen jól kell tudnunk pozícionálni magunkat és az ingatlanokat is.
- Mi volt a legjellemzőbb segítség?
A koronavírus-specifikus eseteknél például igyekeztünk a forgalom változásának arányában indokolt kedvezményeket biztosítani. A win-win üzlet másik oldalát tekintve az új szerződéstől, a hosszabbításon át a lépcsőzetes bérleti díjakon keresztül a felújítási kötelezettség vállalásáig nagyon széles spektrumon mozogtunk a tárgyalások során. Van azonban egy másik kör is, amely nem feltétlenül a koronavírushoz kapcsolódik, amikor a fő üzleti tevékenység kerül bajba. Ezeket az eseteket ugyanúgy kell kezelni, mintha nem lenne járvány. A nagy számok törvénye alapján mindig lesz olyan bérlőnk, akinek az üzleti vállalkozása sajnos nem annyira sikeres, hogy megállja a helyét. A mi kockázatunk az, hogy ingatlant adunk bérbe vállalkozásoknak úgy, hogy lehet, hogy később nem fogják tudni fizetni a bérleti díjat.
- Az árfolyammozgás is elég heves. Önök hogyan kezelik ezt, ha egyáltalán lehetséges és szükséges?
Az ingatlanbérbeadás – különösen az irodai és a kiskereskedelmi szektorban – nagyrészt euróban történik. Bérleti szerződéseink árazása döntő többségében az euróhoz van kötve, de ez a piac sajátossága. Ez azonban a bérlői oldal kockázata (hiszen a bérlők árbevétele forintban, a bérleti díj költsége pedig euróban vagy ahhoz kötve keletkezik), nem gondolom, hogy ezt nekünk át kell vennünk. Egy 20–50 négyzetméteres helyiség esetében – ami tipikusan a kis magyar kkv-k esetében jellemző – nem számít sokat, hogy 350 vagy 370 forint az euró. Természetesen a vállalkozókat (bármilyen méretűek is legyenek) több oldalról is érintik (vagy érinthetik) az árfolyamhatások (pl. beszerzési árak, szállítási költségek stb.), amelyek kockázatokat rejthetnek magukban.
- Elgondolkodtak-e már komolyabban azon, hogy milyen elemekkel lenne érdemes most bővíteni a kiskereskedelmi portfóliójukat? Jelenleg milyen szinten áll a vásárlási hozam?
Kollégáim számos eszközt figyelnek az európai piacokon; a lakossági szegmens mindenképpen a középpontban áll, de ez nyilván a hozam és az árazás kérdése. Az viszont egy
NAGYON ROSSZ IRÁNY, HA A COVID MIATT AZT VÁRJUK, HOGY A HOZAMOK RADIKÁLISAN MEGVÁLTOZZANAK, MERT A HÁZAK NEM ÜRÜLTEK KI, A BÉRLŐK TOVÁBBRA IS OTT VANNAK.
Bár jelenleg kisebb a forgalmuk, ne feledjük el, hogy ezek a bérlők már 10–20 éve jelen vannak a piacon, és ezalatt az idő alatt természetes, hogy vannak hullámhegyek és hullámvölgyek. Lehet, hogy 2020 nem sikerült a legjobban, de például 2018–19 igen. Nem gondolom, hogy a 7,5%-os hozamszintnek hirtelen 9-re kellene emelkednie, hiszen az épületek mögött a fundamentumok továbbra is megvannak, sőt értéket teremtettünk, mert több millió eurót fektettünk be a házakba, hiszen felújítottuk őket. Ezek azok a transzformációk, amelyekkel például a hozamot növelni lehet. Fordítva: ha most olyan lehetőség adódna, amely 9,5 százalékos hozamot biztosít, akkor kollégáink szinte biztosan alaposan megvizsgálnák a lehetőséget, de 6,9–7,5 százalékos hozam mellett nem biztos, hogy ma érdemes lenne kiskereskedelmi ingatlanokat vásárolnunk.
- Ha viszont nincs olyan, amit meg lehetne venni, akkor is lehet létrehozni.
Ez teljesen igaz. Vállalatcsoportunk ingatlanállományában számos potenciális fejlesztési telek/terület is található, ahová akár kiskereskedelmi létesítményeket is lehetne építeni; ez azonban a szabályozási környezettől függ (a pénzügyi, megtérülési és számos egyéb tényezőn túl).
Egyáltalán nem tartom elképzelhetetlennek, hogy rövid távon – ha nem is egy klasszikus bevásárlóközpontot, de egy utcai bevásárlóközpontot – fejlesszünk,
vagy ha a szabályozási környezet lehetőséget ad rá, és „kijön a szám”, akkor bővítsük a meglévő bevásárlóközpontjainkat. Erre már van is élő példa, hiszen az Alba Plaza esetében is ezt tesszük.
- Az e-kereskedelem térnyerése miatt szükség lehet-e a fizikai kiskereskedelmi egységekben valamilyen átalakításra, vagy akár funkcióváltásra?
Igen, de szerintem nem veszik ennyire komolyan ezt a dolgot. A forgalmi adatokból és különösen a látogatószámokból láttuk, hogy amikor a járványhelyzet megengedi – mint például idén augusztus-szeptemberben –, voltak olyan létesítményeink, ahol meghaladtuk a 2019-es látogatószámokat. Nyilván ennek az is oka volt, hogy mivel addig nem lehetett „plázázni”, ezért most gyorsan menjünk, de látjuk, hogy az emberek tényleg visszajönnek a múzeumokba. A világ 2020 márciusában felfordult, akkor ugrott meg jelentősen az e-kereskedelem, majd visszatért, és szépen oldalazva, ha nem is a 2020 márciusi szintre, de ahhoz közeli szintre simult vissza. Mi nem temetjük el az offline vásárlást. Már többször elmondtuk, hogy 8–10 évvel ezelőtt az, hogy mozik voltak a bevásárlóközpontokban, inkább átok volt, mint áldás, mert nagy volt az alapterületük, viszonylag alacsony a bérleti díjuk, magasak a fenntartási költségeik. Ma viszont ez az egyik legnagyobb kincs, mert ez a legnagyobb szórakoztató elem, és számos vidéki helyszínen gyakorlatilag monopóliumot is teremt. Ha valaki moziba akar menni, akkor a plázába fog menni. Innentől kezdve az a fontos, hogy hogyan tartjuk ott a nézőket, hogyan alakítjuk őket vásárlókká. Onnan pedig már csak egy lépés, hogy ne csak a mozi miatt jöjjenek be, hanem az éttermek, az edzőterem vagy a bowlingpálya miatt is.
MEG KELL TALÁLNI A VÁSÁRLÁS ÉS A SZÓRAKOZÁS KÖZÖTTI MEGFELELŐ EGYENSÚLYT.
Azt viszont nem számítok arra, hogy a házak kihasználtsága jelentősen a raktár és a bemutatóterem felé tolódjon el. A versenytársak helyzetét vizsgálva sem ezt látjuk. Lehet, hogy 50 év múlva, ha valaki elolvassa ezt a beszélgetést, nagyot fog nevetni, hogy ma már senki nem jár ilyen helyekre, de rövid és középtávon én még ezt nem látom.
portfolio.hu
Hungarian 
English 
Croatian 
Greek 
Italian 
Polish 
Romanian 
Spanish