Csak leveszed a polcról, és kisétálsz: így alakulnak át a bevásárlóközpontok
Az elmúlt időszak változásai és az e-kereskedelem fellendülése mellett sokan már szinte leírták a bevásárlóközpontokat, de a pandémia óta eltelt időszak rámutatott arra, hogy az emberek továbbra is ragaszkodnak a fizikai vásárlás lehetőségéhez, ugyanakkor az is világossá vált, hogy a stabilabb jövőkép érdekében a bevásárlóközpontok üzleti stratégiáján és funkcióin is változtatni kell. A Portfolio magazin a kiskereskedelmi szektor aktuális kérdéseiről, a bevásárlóközpontokban elérhető szolgáltatások átalakulásáról, valamint a vidéki és városi kiskereskedelmi forgalom közötti különbségekről kérdezte Tamás Simont, az Indotek Group ingatlanértékesítési igazgatóját.
Jelentős átalakulás zajlik a kiskereskedelmi forgalomban, és ez a változás az értéklánc minden szereplőjére hatással van. „Az infláció, a magas energiaárak, a bérek emelkedése és egyéb költségnövekedések (pl. környezetvédelmi termékdíj, különadó) az egész kiskereskedelmi piacot próbára teszi, beleértve az üzletek bérlőit is, akik közül sokan áremelésekkel sem tudják megállítani az árrésük csökkenését, megtartani profitrátájukat” – – nyilatkozta a Portfolio-nakTamás Simon.
A kiskereskedelmi forgalom volumene az elmúlt években meglehetősen hullámzóan alakult: a pandémia előtti években a szektor éves szinten 8–10%-os növekedési ütemet mutatott, amely 2020-ban 2,6%-ra lassult, majd a járvány enyhülésével 2022-ben már 21%-os bővülést ért el. A növekedés tavaly is folytatódott, azonban a magas infláció miatt a forgalom reálértéken közel 10%-os csökkenést könyvelhetett el. Az idei gyenge évkezdést követően viszont most úgy tűnik, hogy a kiskereskedelmi forgalom ismét növekedési pályára állt.
A bevásárlóközpontok számát tekintve az utolsó helyen állunk Európában
Magyarországon nincs túlkínálat a kiskereskedelem jelentős részét kitevő bevásárlóközpontokból; 2010 óta szinte változatlan számú bevásárlóközpont működik az országban (jelenleg 122). Simon Tamás szerint az ilyen típusú befektetésekben és az üzletközpontok költséghatékony működtetésében komoly lehetőségek rejlenek, amit jól mutat az is, hogy a cégcsoport a gazdasági válság ellenére is pozitív eredményeket tudott elérni kiskereskedelmi portfóliójával. Az Indotek Group a piaci kihívásokra úgy reagált, hogy felgyorsította a portfóliójának nagy részét kitevő első generációs bevásárlóközpontok revitalizációját.
Tamás Simon, az Indotek Group ingatlanértékesítési igazgatója – fotó: Ákos Stiller/Portfolio
A kisebb alapterületű, nem prémium helyen található, korábbi tulajdonosuknál még gyengén teljesítő bevásárlóközpontjaik esetében a kezdetektől fogva azt a stratégiát követték, hogy az átlagos magyar fogyasztó igényeinek megfelelő bérlőkkel töltik fel azokat.
Ezzel a koncepcióval összhangban költséghatékony, ugyanakkor a vásárlói elvárásokat maximálisan szem előtt tartó, úgynevezett „facelift” programokat és üzemeltetési modellt valósítunk meg.
Magyarország teljes bevásárlóközpont-piacának 2,2 millió m2 az Indotek Group a bérbe adható területéből 340 ezer m2-t üzemeltet 1100 bérlővel – országszerte 17 bevásárlóközpontot és 6 kiskereskedelmi parkot –, ezzel az első helyen áll a kezelt bevásárlóközpontok összes bérbeadható területe alapján. A portfólió mérete és száma elősegíti a bérlőkkel való stratégiai együttműködések kialakítását, hiszen a jelentős országos lefedettségnek köszönhetően előnyös lehetőségeket tudnak számukra kínálni, amelyek segítségével egyrészt megtarthatják őket, másrészt pedig nagy arányban sikerül új partnereket is bevonzaniuk.
A város szélén található kiskereskedelmi parkok térnyerése a befektetői struktúrában 2020 óta figyelhető meg Európa-szerte; az összes kiskereskedelmi szegmens közül ez a formátum vesztette arányaiban a legkevesebb befektetői forrást. A város szélén található kiskereskedelmi központok, más néven ‘strip mall’-ok előnye a hagyományos bevásárlóközpontokkal szemben, hogy ezek az egységek költséghatékonyabban üzemeltethetők, mint a bevásárlóközpontok. A befektetői preferenciák változására és a kiskereskedelmi parkok térnyerésére jó példa Lengyelország, ahol már az új kiskereskedelmi területek 80%-át ezek teszik ki.
A hazai trendekről elmondható, hogy a magyar piacon a nemzetközi márkák további megjelenését több tényező is nehezíti, így Magyarországon viszonylag alacsony az új belépők száma. A piac mérete, a gyengébb vásárlóerő, az árfolyamkockázatok és a szabályozási környezet kiszámíthatatlansága mind hátráltatják a kereskedelmi kínálat dinamikus bővülését.
A vidéki és a városi kiskereskedelmi forgalom közötti különbség
A vidéki nagyvárosok és Budapest között jelentős különbségek figyelhetők meg a kiskereskedelmi forgalomban. A kisebb alapterületű vidéki bevásárlóközpontok versenyképességét – a gyengébb vásárlóerő mellett – jelentős mértékben befolyásolja a méretük, amely bizonyos márkák megjelenését nem teszi lehetővé. A bérlői összetétel kialakításakor a területi adottságok mellett számos demográfiai és piaci tényezőt is figyelembe kell venni. Az Indotek Group a kisebb vidéki plázák esetében az úgynevezett ‘neighborhood shopping center’ koncepció kialakításával reagált ezekre a tényezőkre, azaz
A BÉRLŐI KÍNÁLATOT ÚGY ÁLLÍTOTTÁK ÖSSZE, HOGY ELSŐSORBAN A NAPI VÁSÁRLÁSOKHOZ SZÜKSÉGES TERMÉKEK KÍNÁLATÁRA ÖSSZPONTOZZON.
Simon Tamás kiemelte, hogy a koncepció másik fő pillére a szórakozás, hiszen világszerte megfigyelhető, hogy a bevásárlóközpontok látogatói nem csupán a praktikum miatt választják vásárlásuk helyszínéül a bevásárlóközpontokat, hanem igyekeznek a vásárlás élményét is minél inkább megélni. “Ezt az élményt szeretnénk fokozni az ételudvaraink kínálatával és a bevásárlóközpontjainkban működő mozikkal, amelyek sok esetben az adott város egyetlen, vagy egyetlen multiplex mozi.”
A kiskereskedelmi szektorban a legkisebb települések szerepe az elmúlt évtizedekben jelentősen megváltozott. A 2000-es évek elejéig még a bővülő üzletláncok és a növekvő egységszám volt jellemző, ebben az időszakban országszerte közel 160 ezer kiskereskedelmi egység működött. A tendencia a 2000-es évek közepétől megfordult, és mára csupán kb. 110 ezer kiskereskedelmi egység maradt. Ez a változás rávilágít arra, hogy a kisebb településeken történő új üzletek nyitása egyre kevésbé gazdaságos, a költséghatékonyság és a pénzügyi megtérülés szempontjából kockázatosabbá vált. “A befektetők szemszögéből a városi kiskereskedelmi egységek jelentik a stabilabb és biztosabb befektetéseket, főként a nagyobb vásárlóerő miatt, amely a kisebb településeken nem garantált. Talán csak a diszkont- és drogéria-szegmensek jelentenek kivételt ez alól, amelyek számos esetben sikeresen tudnak működni kisebb lélekszámú településeken is” – tette hozzá.
Ez az ágazat egyre vonzóbbá válik az európai befektetők számára
A kiskereskedelmi szektorban az elmúlt években tapasztalt hozamnövekedés felkeltette a befektetők figyelmét is. Ezt erősítette az irodapiac gyengélkedése is, így a diverzifikálni kívánó piaci szereplők szívesen fektettek be különböző kiskereskedelmi eszközökbe. A finanszírozók ugyanakkor sokkal óvatosabbak is lettek: a magasabb kockázatú megaprojektek finanszírozása ritkábbá vált, és gyakran közös vállalkozás formájában valósul meg, csökkentve ezzel az egyéni kockázatokat.
A délkelet-európai régióban, különösen Horvátországban, Szerbiában és Bulgáriában magas hozamra lehet számítani. Ezekben az országokban a tavalyi év végén 8% felett mérték a prime hozamot. Jó befektetési lehetőséget kínálhatnak még az olasz és a spanyol bevásárlóközpontok piacai is, ezekben az országokban számos lehetőség kínálkozik, miközben a prime hozam itt is 7% körül volt 2023 negyedik negyedévében.
Az évszakok összemosódása is hatással van a fogyasztói szokásokra
Európa-szerte megfigyelhető, hogy a magas inflációs környezet miatt a fogyasztók igyekeznek spórolni, az olcsóbb kereskedőket részesítik előnyben, és sokkal nagyobb figyelmet fordítanak az akciókra is. A szakértő hozzátette, hogy a vásárlók egyre tudatosabbá válnak, összevonják a bevásárlásaikat, vagyis ritkábban, de nagyobb értékben vásárolnak például a hipermarketekben, ami nem pusztán az infláció következménye. Ugyanakkor a diszkontáruházak és a drogériák erősödtek, ezek a szegmensek kifejezetten válságállónak bizonyultak; ez a tendencia is arra utal, hogy a vásárlók preferenciái és a kiskereskedelmi piac szerkezete is változásban van.
Az évszakok váltakozása a fogyasztói szokásokra is hatással van, hiszen ha nincs igazi tél, a vásárlók inkább kivárják a szezonzáró leárazásokat. Az időjárás kiszámíthatatlansága meglehetősen kockázatosvá teszi a divatipar számára a tervezést, emellett az akciós időszakokban történő vásárlások növekedése is jelentős változást mutat a fogyasztói magatartásban: míg a válság előtt a teljes áras értékesítések domináltak, amelyek a forgalom akár több mint 70%-át is elérték, mára az akciós termékek kerültek előtérbe. A szakember hozzáfűzte, hogy
A bevásárlóközpontokban történő, konkrét cél nélküli időtöltés visszaszorult, KÜLÖNÖSEN A ’WINDOW SHOPPEREK’ KÖRÉBEN, AKIK A PANDÉMIA ÓTA NAGYOBB TÁVOLSÁGOT TARTANAK A NAGY BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOKTÓL.
A technológiai fejlesztések és a bevásárlóközpontok felújítása
A kiskereskedelmi szektort érintő technológiai fejlesztések általában helyszíntől függetlenül alkalmazhatók, bár a piaci bevezetés üteme régiónként változhat. Főleg a fiatalabb generációk körében egyre népszerűbbek az úgynevezett BNPL (vásárolj most, fizess később) szolgáltatások és a digitális pénztárcák, mint például az Apple Pay vagy a Google Pay. A generatív mesterséges intelligencia, például a chatbotok, szintén jelen vannak, különösen a marketing területén. Külföldön már kísérleteznek a “just walk out” elnevezésű, pénztár nélküli fizetési móddal, hazánkban ezek még nem jelentek meg.
A kártyás fizetés mára alapvető elvárássá vált, és az interaktív, LED-alapú kijelzők – például a digitális hirdetőtáblák – iránti igény már nem csupán bérlőink, hanem vásárlóink részéről is felmerül.
– hangsúlyozta az Indotek Group ingatlanértékesítési igazgatója. Bevásárlóközpont-üzemeltetőként a házfelügyeleti rendszerek fejlesztése, például a légtechnikai rendszerek minél hatékonyabb üzemeltetése is fontos szempont. „Az ilyen típusú fejlesztések jelentős, olykor százmilliós beruházást igényelnek, de ezekre, mint hosszú távon megtérülő befektetésekre szükség van a fenntartható és költséghatékony üzemeltetés érdekében”.
Tamás Simon kiemelte, hogy elkötelezettek amellett, hogy a vállalatcsoport tulajdonában lévő, többnyire a 90-es évek második felében vagy a 2000-es évek első felében épült plázákat modernizálják, és esztétikai, valamint energetikai szempontból is felújítsák, ezért a plázák megújítási programja folyamatos.
A vizuális felújítás mellett az energiahatékonyság növelése érdekében a régi gépészeti berendezéseket korszerű, energiatakarékos megoldásokra cserélik. Az értékesítési igazgató megjegyezte, hogy a bevásárlóközpontokat 10–15 évente fel kell újítani, mert a vásárlók igényei is folyamatosan változnak: egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek az esztétikus és tiszta környezetre, a látványvilágra és a dizájnra.
Mennyire vágynak a vásárlók a hagyományos boltbeli környezetre?
Az online kiskereskedelem dinamikus térnyerése, amelyet a pandémia idején tapasztaltunk, új dimenziókat nyitott meg a hazai kiskereskedelmi szektorban. Jelenleg az e-kereskedelem aránya – a Covid-19 előtti szintre visszaesve – stabilizálódni látszik, és bár a régióbeli összehasonlításban Magyarország még mindig alacsonyabb arányt mutat – körülbelül 8%-os értéket, szemben például a cseh és lengyel piacok 15%-os arányával –, a jövőbeli növekedési potenciálja jelentős.
A tisztán online kereskedelem alacsonyabb költségei és kisebb árrése révén versenyelőnyt élvez, ami egyrészt továbbra is kihívások elé állítja azokat a kereskedőket, akik hagyományos üzleteket is működtetnek, másrészt a logisztikai feladatok és költségek növekedése, valamint a változó geopolitikai helyzet igen bizonytalan tényezőként érinti a nemzetközi kereskedelmet.
A bevásárlóközpontok átalakulása átvételi pontokká egyelőre távoli forgatókönyvnek tűnik, hiszen a vásárlók továbbra is értékelik a személyes kapcsolatot és a kézzelfogható áruk élményét, AMELYEKET A HAGYOMÁNYOS BOLTI KÖRNYEZET NYÚJT.
A kiskereskedők egyre inkább a többcsatornás értékesítési stratégiák (click & collect – amikor a vásárló online vásárol, de személyesen veszi át a terméket) felé fordulnak, amelyek lehetővé teszik a webáruházak és a hagyományos boltok közötti zökkenőmentes integrációt. Ez a megközelítés nemcsak az online jelenlétet erősíti meg, hanem a fizikai üzletek relevanciáját is fenntartja. A közeljövőben az online kereskedelem területén várhatóan 1–2%-os növekedés lesz, de a személyes vásárlási élmény iránti igény nem fog megszűnni.
„Úgy véljük, hogy az online kereskedelem nem fogja teljes mértékben átvenni az offline kereskedelem szerepét. Bizonyos szegmensekben, például a háztartási elektronika területén magasabb az online értékesítés aránya, míg más területeken, például a drogériák esetében, az online jelenlét inkább csak marketingeszközként funkcionál. A hagyományos üzletek továbbra is fontosak maradnak, és például a ‘click & collect’ lehetőség felkínálásával erősíteni fogják a bevásárlóközpontok pozícióját. Az online és offline világ egyensúlyának megteremtése lesz a kulcs a jövőbeli sikerhez” – foglalta össze a szektor előtt álló kihívásokat Simon Tamás.
Hungarian 
English 
Croatian 
Greek 
Italian 
Polish 
Romanian 
Spanish